「実家を相続したけれど住む予定がない」「空き家はそのまま売るべき？解体した方がよい？」「家の中に物が残っていて、どこへ見積りを頼めばよいか分からない」。空き家の整理では、相続手続き、不動産の売却、家財の片付け、建物の解体を順序立てて考えることが大切です。
まず名義と権利関係を確認し、不動産会社へ建物付き・更地の両方の売却案を相談します。そのうえで、片付けと解体の見積りを取り、費用と手元に残る金額を比較しましょう。解体を契約する前に、税金や補助制度への影響も確認すると判断しやすくなります。
相続した空き家で、最初に確認すること
- 土地と建物それぞれの名義、共有者、抵当権などの登記情報
- 遺言書や遺産分割の状況、誰が手続きを進めるか
- 固定資産税の納税通知書、購入時の契約書、図面などの資料
- 雨漏り・破損・庭木の状態と、鍵や郵便物を管理する担当者
- 残す家財、写真、通帳、権利関係の書類などの保管場所
土地と建物の所有者が同じとは限りません。家族が複数関わる場合は、売却や解体を誰の判断で進められるのか、専門家に確認してから契約に進みます。相続放棄を検討している場合も、家財の売却や処分に着手する前に弁護士などへ相談してください。危険な建物には無理に入らず、外から確認できる範囲で状況を記録しましょう。
相続登記には申請期限があります
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。施行前に相続を知って取得していた未登記の不動産も対象となり、原則2027年3月31日までの対応が必要です。個別の期限や、話し合いがまとまらない場合の手続きは、法務局・司法書士へ確認しましょう。
空き家は「建物付きで売る」「解体して売る」「保有・活用」を比較
建物付きで売却する
建物を使いたい買い手がいれば、売主が先に解体費を負担せずに売却できる可能性があります。ただし、修繕の必要性、建物の状態、室内の家財を誰が処分するかなど、引渡し条件の調整が必要です。「古い家だから価値がない」と決めつけず、現状で売れる見込みを不動産会社に確認しましょう。
解体して更地で売却する
土地を探している買い手に検討してもらいやすくなる場合がありますが、解体費用がかかり、その費用分だけ売却価格が上がるとは限りません。道路との関係、再建築の可否、境界、擁壁なども判断材料です。解体後の利用条件を不動産会社や自治体の建築担当窓口へ確認してから決めましょう。
保有して使う・貸す
家族で使う予定や賃貸需要がある場合は、保有も選択肢です。修繕、管理、保険、税金などの継続費用と、実際に管理できる人がいるかを確認します。貸す場合は、設備の状態や修繕範囲を調べ、見込める賃料だけでなく空室期間も含めて検討してください。
不動産売却の査定は「価格」だけで比べない
査定額は、その金額で売れることを保証するものではありません。複数の不動産会社へ同じ資料を渡し、建物付きで売る場合と、更地にして売る場合の見込みを聞きましょう。査定の根拠、想定する販売期間、買い手の傾向、仲介と買取の違いも確認します。
比較の目安は、想定売却価格から、仲介手数料・登記等の費用・測量費・片付け費・解体費・税金などを差し引いた手取り額です。必要になる費用は物件や契約条件で異なります。「高く売れそうな案」と「手元に多く残る案」が同じとは限らないため、項目ごとに整理してください。
解体見積りで確認したい7項目
解体費は建物の構造・広さだけでなく、隣家との距離や重機の入りやすさでも変わります。坪単価や総額だけで決めず、現地確認を受け、各社へ同じ撤去範囲を伝えて比較しましょう。
- 建物本体：構造、床面積、基礎をどこまで撤去するか
- 付帯物：塀、庭木、物置、車庫、庭石などの撤去範囲
- 仮設・搬出：足場、養生、道路条件、車両や重機の搬入方法
- 石綿（アスベスト）：事前調査、分析、含有時の除去費の扱い
- 家財・廃棄物：室内の残置物と解体廃材の費用・処理担当
- 追加工事：地中埋設物などが見つかった際の見積りと承認方法
- 完了条件：整地の仕上げ、工期、近隣対応、消費税、必要な書類
石綿の有無は外観だけで判断できません。解体等の工事では法令に基づく事前調査が必要です。調査と除去が見積りに含まれるか、別途の場合はどの段階で金額が確定するかを施工業者に確認してください。解体後の建物滅失登記についても、土地家屋調査士などに依頼範囲と費用を確認しておきます。
出典：環境省「大気環境中へのアスベスト飛散防止対策について」
解体前に確認したい税金と補助金
更地にした後の固定資産税
住宅用地には固定資産税の課税標準を軽減する特例があります。解体によって適用関係が変わり、土地の税負担が増える場合があるため、市区町村の税務担当へ確認しましょう。一方、家を残せば必ず軽減が続くわけでもなく、管理不全空家・特定空家として勧告を受けると特例の対象から外れます。
出典：国土交通省「空家法とは」
相続空き家の売却特例は、契約前に確認
一定の要件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。これは売却代金の受給や解体費の補助ではなく、税額計算上の制度です。家屋・敷地を取得した相続人が3人以上の場合などは上限が異なります。建築時期、居住状況、売却期限、耐震性や取壊しの時期などに要件があるため、利用できる前提で契約せず、税務署・税理士に確認してください。
出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
広島市の解体補助は、契約前の相談が大切
広島市には、条件を満たす老朽危険空家等の除却費を補助する制度があります。ただし、一般の空き家すべてが対象ではありません。同制度では補助金の交付決定前に除却工事を契約すると対象外となるため、見積りを取る段階で、対象条件・申込期間・予算状況を市へ確認してください。広島市以外の物件は、その所在地の自治体へ相談します。
家の中の片付けは、売却・解体の条件に合わせる
査定を頼む前に、家財をすべて捨てる必要があるとは限りません。残置物がある状態で相談できるか、空の状態で引き渡す必要があるかを、不動産会社へ確認しましょう。解体を依頼する場合も、家具や生活用品の処分が工事費に含まれるとは限りません。片付け費と解体費の見積りが重複しないよう、担当範囲を分けておくと安心です。
先に確保したいのは、登記・購入時の資料、通帳、印鑑、写真、貴重品です。家族で残す物を決め、部屋ごとの写真と家財のおおよその量をまとめると、片付けの見積りも進めやすくなります。
実家片付けの進め方 ／ 見積り写真の撮り方 ／ 個人情報を守る処分前チェック
相談先を分けると、次にすることが見えてくる
- 相続登記：法務局・司法書士
- 相続人間の争いや相続放棄：弁護士など
- 売却査定・販売条件：不動産会社
- 解体工事と石綿調査：対応する施工業者
- 税金・特例：税務署・税理士、市区町村の税務担当
- 補助金：空き家がある自治体の担当窓口
- 室内の仕分け・家財整理：片付け事業者
クリーンリンクでは、広島・山口の実家や空き家の片付け、遺品整理についてご相談を受け付けています。「売却前に家財を整理したい」「解体に向けて室内を片付けたい」という方は、所在地、間取り、家財の量、希望時期、残したい物をお知らせください。不動産の売却契約、解体工事、登記・税務の判断は、それぞれの専門家への確認が必要です。
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※2026年9月20日時点の公的情報をもとにした一般的な案内です。制度の適用可否、期限、費用は物件・相続状況によって異なります。契約や処分の前に、各窓口で個別の条件をご確認ください。
